Dados do mercado imobiliário em São Paulo
Compare preços pedidos, valor por metro quadrado, tipos de imóveis, bairros e características das propriedades disponíveis na Ymove. Use os dados para pesquisar onde comprar, avaliar seu imóvel ou entender o mercado antes de decidir.
O que esses dados representam?
Tudo nesta página é calculado a partir dos imóveis anunciados na plataforma Ymove. São preços pedidos nos anúncios.
preço anunciado ≠ preço negociadoEstes números não representam preço efetivamente vendido, valor registrado em escritura, avaliação oficial, valor de financiamento nem a transação de todo o mercado paulistano. Representam a oferta cadastrada na Ymove — não necessariamente toda a oferta imobiliária de São Paulo.
O mercado em números
Por que mediana, e não média?
A mediana é o valor central da amostra e sofre menos influência de imóveis com preços muito acima ou abaixo dos demais. Nesta base a diferença é visível: a média geral é R$ 440.806 contra R$ 350.000 de mediana — um punhado de imóveis caros puxa a média para cima. Isso não significa que a mediana seja o valor correto de um imóvel específico.
Como os preços variam entre as zonas
A base da Ymove é concentrada na Zona Leste, mas cobre outras regiões. Cada linha traz o tamanho da amostra, porque um número calculado sobre poucos anúncios diz mais sobre o acaso do que sobre a região.
| Zona | Anúncios | Mediana pedida | Mediana por m² | Área mediana |
|---|---|---|---|---|
| Leste | 433 | R$ 340.000 | R$ 6.857 | 50 m² |
| Norte | 59 | R$ 480.000 | R$ 6.276 | 75 m² |
| Centro | 36 | R$ 360.000 | R$ 9.000 | 43 m² |
| Sul | 33 | R$ 400.000 | R$ 9.097 | 50 m² |
| Não informada amostra limitada | 14 | R$ 322.500 | R$ 6.829 | 45 m² |
Quanto custam os imóveis por bairro em São Paulo?
32 bairros têm pelo menos 5 anúncios ativos e aparecem abaixo. A faixa P25–P75 mostra onde estão os 50% centrais dos preços pedidos — é ela que diz se o bairro é homogêneo ou não.
| Bairro | Zona | Anúncios | Mediana pedida | Mediana por m² | Área mediana | Faixa P25–P75 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila Carrão | Leste | 35 | R$ 368.000 | R$ 6.815 | 54 m² | R$ 260.000 – R$ 760.000 |
| Brás | Centro | 23 | R$ 375.000 | R$ 8.673 | 49 m² | R$ 318.000 – R$ 435.000 |
| Vila Formosa amostra limitada | Leste | 19 | R$ 311.296 | R$ 8.749 | 38 m² | R$ 250.000 – R$ 473.354 |
| Vila Prudente amostra limitada | Sul | 16 | R$ 374.500 | R$ 9.994 | 46 m² | R$ 283.000 – R$ 564.800 |
| Vila Esperança amostra limitada | Leste | 14 | R$ 329.000 | R$ 7.982 | 46 m² | R$ 260.000 – R$ 517.300 |
| Parada XV de Novembro amostra limitada | Leste | 13 | R$ 255.000 | R$ 7.297 | 37 m² | R$ 230.000 – R$ 290.000 |
| Tatuapé amostra limitada | Leste | 13 | R$ 580.000 | R$ 9.079 | 63 m² | R$ 423.000 – R$ 943.400 |
| Santana amostra limitada | Norte | 13 | R$ 500.000 | R$ 6.129 | 75 m² | R$ 380.000 – R$ 600.000 |
| Chácara Califórnia amostra limitada | Leste | 13 | R$ 323.500 | R$ 7.633 | 40 m² | R$ 246.000 – R$ 450.000 |
| Chácara Belenzinho amostra limitada | Leste | 12 | R$ 375.500 | R$ 6.340 | 54 m² | R$ 299.000 – R$ 514.900 |
| Belenzinho amostra limitada | Leste | 12 | R$ 548.000 | R$ 9.980 | 54 m² | R$ 415.000 – R$ 590.000 |
| Itaquera amostra limitada | Leste | 11 | R$ 310.000 | R$ 6.756 | 41 m² | R$ 277.000 – R$ 410.000 |
| Mooca amostra limitada | Leste | 11 | R$ 460.000 | R$ 7.500 | 70 m² | R$ 393.000 – R$ 638.000 |
| Penha de França amostra limitada | Leste | 11 | R$ 442.000 | R$ 8.119 | 62 m² | R$ 400.000 – R$ 534.000 |
| Colônia (Zona Leste) amostra limitada | Leste | 10 | R$ 244.500 | R$ 5.955 | 42 m² | R$ 229.900 – R$ 274.900 |
| Vila Ema amostra pequena | Leste | 9 | R$ 265.000 | R$ 7.375 | 36 m² | R$ 255.555 – R$ 340.000 |
| Vila Aricanduva amostra pequena | Leste | 9 | R$ 317.000 | R$ 8.342 | 40 m² | R$ 248.000 – R$ 371.000 |
| Vila Antonieta amostra pequena | Leste | 8 | R$ 310.000 | R$ 8.049 | 41 m² | R$ 290.000 – R$ 330.000 |
| Cidade Líder amostra pequena | Leste | 8 | R$ 258.000 | R$ 5.689 | 47 m² | R$ 235.000 – R$ 330.000 |
| Vila Carmosina amostra pequena | Leste | 8 | R$ 285.000 | R$ 5.396 | 54 m² | R$ 252.690 – R$ 302.000 |
| Parque Savoy City amostra pequena | Leste | 7 | R$ 440.000 | R$ 2.600 | 180 m² | R$ 300.000 – R$ 650.000 |
| Vila Ré amostra pequena | Leste | 7 | R$ 372.000 | R$ 6.071 | 67 m² | R$ 270.000 – R$ 426.000 |
| Vila Nova Savoia amostra pequena | Leste | 6 | R$ 641.500 | R$ 5.940 | 112 m² | R$ 580.000 – R$ 850.000 |
| Jardim América da Penha amostra pequena | Leste | 6 | R$ 375.000 | R$ 7.529 | 51 m² | R$ 365.000 – R$ 385.000 |
| Cidade Patriarca amostra pequena | Leste | 6 | R$ 559.900 | R$ 4.147 | 135 m² | R$ 520.000 – R$ 692.000 |
| Quinta da Paineira amostra pequena | Leste | 6 | R$ 274.950 | R$ 7.305 | 39 m² | R$ 250.000 – R$ 299.900 |
| Vila Dalila amostra pequena | Leste | 5 | R$ 400.000 | R$ 5.929 | 70 m² | R$ 330.000 – R$ 415.000 |
| Jardim Santa Terezinha (Zona Leste) amostra pequena | Leste | 5 | R$ 299.000 | R$ 5.713 | 53 m² | R$ 288.000 – R$ 319.900 |
| Parque Mandaqui amostra pequena | Norte | 5 | R$ 550.000 | R$ 7.143 | 75 m² | R$ 550.000 – R$ 851.000 |
| Jardim Maringá amostra pequena | Leste | 5 | R$ 380.500 | R$ 9.350 | 43 m² | R$ 378.000 – R$ 406.100 |
| Vila Guilhermina amostra pequena | Leste | 5 | R$ 282.000 | R$ 7.794 | 36 m² | R$ 265.000 – R$ 332.000 |
| Jardim Nossa Senhora do Carmo amostra pequena | Leste | 5 | R$ 265.000 | R$ 6.625 | 40 m² | R$ 245.900 – R$ 720.000 |
Bairros com menos de 5 anúncios ativos ficam de fora da tabela. Entre 5 e 9 aparecem marcados como amostra pequena; entre 10 e 19, como amostra limitada.
Quanto custa o metro quadrado em São Paulo?
Não existe um único preço do metro quadrado para a cidade. Na base Ymove, a mediana dos imóveis à venda com área informada é R$ 6.983/m², sobre 580 anúncios.
Esse número varia conforme região, bairro, tipo de imóvel, tamanho, dormitórios, vagas, idade, padrão e conservação. Ele serve para situar uma faixa — não para avaliar um imóvel específico multiplicando pela metragem.
Bairros com menor mediana de preço pedido por m²
Preço pedido menor não significa melhor compra: pode refletir imóveis menores, mais antigos ou com características diferentes.
Bairros com maior mediana de preço pedido por m²
Preço alto hoje é nível de preço, não valorização. São coisas diferentes.
Quanto seu orçamento compra em São Paulo?
Escolha uma faixa e veja em quais bairros existem imóveis dentro dela — ordenados pela maior área mediana, ou seja, onde o mesmo dinheiro rende mais metro quadrado.
210 imóveis à venda até R$ 300.000 na base.
| Bairro | Opções | Área mediana | Dormitórios mais comuns | Mediana pedida |
|---|---|---|---|---|
| Vila Carmosina | 5 | 50 m² | 2 dorms. | R$ 252.690 |
| Cidade Líder | 5 | 45 m² | 2 dorms. | R$ 235.000 |
| Colônia (Zona Leste) | 9 | 41 m² | 2 dorms. | R$ 244.000 |
| Vila Esperança | 5 | 38 m² | 1 dorm. | R$ 250.000 |
| Vila Carrão | 15 | 38 m² | 2 dorms. | R$ 259.000 |
| Parada XV de Novembro | 11 | 37 m² | 2 dorms. | R$ 240.000 |
| Quinta da Paineira | 5 | 37 m² | 2 dorms. | R$ 269.900 |
| Itaquera | 5 | 36 m² | 2 dorms. | R$ 271.000 |
424 imóveis à venda até R$ 500.000 na base.
| Bairro | Opções | Área mediana | Dormitórios mais comuns | Mediana pedida |
|---|---|---|---|---|
| Parque Savoy City | 5 | 148 m² | 5 dorms. | R$ 300.000 |
| Santana | 7 | 70 m² | 2 dorms. | R$ 380.000 |
| Penha de França | 8 | 56 m² | 2 dorms. | R$ 405.500 |
| Vila Carmosina | 8 | 54 m² | 2 dorms. | R$ 285.000 |
| Jardim Santa Terezinha (Zona Leste) | 5 | 53 m² | 2 dorms. | R$ 299.000 |
| Jardim América da Penha | 6 | 51 m² | 2 dorms. | R$ 375.000 |
| Vila Ré | 6 | 50 m² | 2 dorms. | R$ 321.000 |
| Mooca | 6 | 48 m² | 2 dorms. | R$ 376.500 |
515 imóveis à venda até R$ 700.000 na base.
| Bairro | Opções | Área mediana | Dormitórios mais comuns | Mediana pedida |
|---|---|---|---|---|
| Parque Savoy City | 7 | 180 m² | 2 dorms. | R$ 440.000 |
| Cidade Patriarca | 5 | 128 m² | 3 dorms. | R$ 529.900 |
| Santana | 11 | 75 m² | 2 dorms. | R$ 490.000 |
| Vila Dalila | 5 | 70 m² | 2 dorms. | R$ 400.000 |
| Vila Ré | 7 | 67 m² | 2 dorms. | R$ 372.000 |
| Penha de França | 10 | 59 m² | 2 dorms. | R$ 426.500 |
| Tatuapé | 7 | 54 m² | 2 dorms. | R$ 423.000 |
| Mooca | 9 | 54 m² | 2 dorms. | R$ 420.000 |
558 imóveis à venda até R$ 1.000.000 na base.
| Bairro | Opções | Área mediana | Dormitórios mais comuns | Mediana pedida |
|---|---|---|---|---|
| Parque Savoy City | 7 | 180 m² | 2 dorms. | R$ 440.000 |
| Cidade Patriarca | 6 | 135 m² | 3 dorms. | R$ 559.900 |
| Vila Nova Savoia | 5 | 80 m² | 2 dorms. | R$ 583.000 |
| Santana | 11 | 75 m² | 2 dorms. | R$ 490.000 |
| Vila Dalila | 5 | 70 m² | 2 dorms. | R$ 400.000 |
| Mooca | 11 | 70 m² | 2 dorms. | R$ 460.000 |
| Vila Ré | 7 | 67 m² | 2 dorms. | R$ 372.000 |
| Tatuapé | 11 | 62 m² | 2 dorms. | R$ 563.829 |
Como estão os apartamentos anunciados
Por número de dormitórios
| Perfil | Anúncios | Mediana pedida | Mediana por m² | Área mediana |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitório | 59 | R$ 245.000 | R$ 8.949 | 28 m² |
| 2 dormitórios | 322 | R$ 317.000 | R$ 7.301 | 43 m² |
| 3 dormitórios | 51 | R$ 605.000 | R$ 8.136 | 72 m² |
Como estão casas e sobrados
O cadastro tem um único campo de área, sem separar terreno de área construída. Dividir o preço por essa área misturaria os dois conceitos e produziria um número que não significa nada. Enquanto os campos não forem separados, este recorte fica de fora.
O que esta página ainda não consegue mostrar
Preferimos declarar a ausência a preencher com número frágil. Estes recortes voltam quando a base sustentar.
Há quanto tempo os imóveis estão publicados?
A mediana é de 364 dias desde a publicação, com metade dos anúncios entre 287 e 592 dias.
É o tempo desde a publicação dos anúncios que continuam ativos hoje — por definição, os que ainda não saíram. Tempo até a venda só pode ser calculado com confirmação de venda, que a plataforma ainda não registra.
Estes dados dizem quanto meu imóvel vale?
Não. Eles criam uma referência de mercado. Uma avaliação precisa considerar endereço, tipo, metragem, dormitórios, vagas, conservação, condomínio, andar, varanda e padrão — características que a mediana de um bairro não enxerga.
Use os dados gerais para entender o mercado, e a avaliação para analisar o seu imóvel individualmente.
O que você quer fazer com essa informação?
Cada caminho tem uma página própria — os dados aqui são o ponto de partida.
Como a Ymove calcula estes dados
Duas datas diferentes
Dados consultados em 29/08/2026 às 03:20 —
os números são recalculados a partir dos anúncios ativos, com cache de algumas horas.
Análise editorial atualizada em 20 de agosto de 2026 —
esta data só muda quando a metodologia, a leitura ou os indicadores mudam. O relógio
andar não é motivo para carimbar atualização.
Como citar estes dados
Os números agregados desta página podem ser citados com atribuição à Ymove e link para esta URL.
Fonte: Ymove — Dados do Mercado Imobiliário em São Paulo, consultado em 29/08/2026. https://ymove.com.br/dados-mercado-imobiliario
Perguntas sobre estes dados
São calculados a partir dos imóveis cadastrados e ativos na plataforma Ymove.
Não. São os valores pedidos nos anúncios. O valor final negociado pode ser diferente.
Não. Representam os imóveis disponíveis na base Ymove, dentro dos filtros e critérios descritos na metodologia.
Não existe um único valor para toda a cidade. O preço pedido por m² varia conforme região, bairro, tipo, tamanho e características do imóvel.
A página mostra os bairros com menor mediana pedida por m² dentro da base e da amostra mínima. Isso não significa que sejam os melhores bairros para comprar.
Essa resposta exige série histórica, que a Ymove ainda está formando. Preço atual mais alto não significa maior valorização.
Depende de orçamento, objetivo, tamanho desejado e localização. Use os recortes da página para comparar alternativas.
Não existe uma região universalmente melhor. Compare preço, tipo de imóvel, oferta e características antes de decidir.
Servem como referência de mercado, mas não substituem uma análise individual da propriedade.
Não necessariamente. Características específicas podem justificar a diferença. Compare com imóveis realmente semelhantes.
Sim. O cadastro do anúncio é gratuito na plataforma.
A regularização depende do tipo de problema — construção, matrícula, escritura ou propriedade seguem caminhos diferentes.